El Poder Ejecutivo elevó al Congreso un proyecto de ley creando la figura de “sujeto de crédito” a los inquilinos que cumplan sus compromisos contractuales en tiempo y forma. Además el BCRA flexibilizó las condiciones de acceso al crédito hipotecario, no requiriendo el contado del 20%30%; autorizando a los bancos a financiar 100% del precio de la vivienda, reduciendo encajes a efectos de reducir la tasa de interés, adoptar el scoring que permite mostrar los ingresos reales (blanco y negro) de los compradores a través de su historia real, y los habilitó a la compra o al leasing, superando las dificultades que tenían los demandantes.
Para que las cuotas no superaran los $100 y fueran “similares” a un alquiler, los bancos buscaron combinar tasa y plazos, adoptando en general los 30 años. Al respecto, cabe aclarar, que el aumento del plazo del préstamo hipotecario no disminuye la cuota linealmente, y prácticamente no influye a partir de los 20 años. Así un préstamo de $ 200.000 otorgado a la tasa más baja del mercado, 10% anual a 20 años, da una cuota mensual de $ 1.930. Aumentando el plazo en un 50%, o sea a 30 años, la cuota baja a $ 1.755 o sea sólo un 9%.
De las propuesta presentadas se destaca la del Banco Nación, que propuso una tasa de 8,40%, con un costo final de 10,31% lo que para una vivienda de $ 100.000 genera una cuota de $ 900 y la del Bansud de 9,75% con un costo final del 10,39% y una cuota de $ 936.
El alquiler se encuentra en uno de los niveles más bajos respecto al histórico 1% del valor de la vivienda, alcanzando el 0,6%. Hoy, se paga $ 600 por el alquilar de una vivienda de $100.000. Pero las cuotas para comprar son un 50%56% más que los alquileres, lo que indica que a pesar del esfuerzo realizado, no se cambió la ecuación financiera. Mientras algunos bancos propusieron tasas flotantes iniciales o después de un período, otros redujeron las cuotas, otorgando un plazo de 5 años de gracia para el pago de capital, estimando que las cuotas iniciales se reducirían en un 35%, que es lo que representa el capital en las cuotas de los primeros años dentro del sistema francés de créditos hipotecarios, sin embargo debe tenerse en cuenta que a los 5 años se estaría debiendo el 100% del préstamo otorgado, siempre que el mismo no sea ajustado o adicionándole algún tipo de interés sobre esa deuda.
*Presidente de la Comisión de Economía del Centro Argentino de Ingenieros.